ישראל, אחת המדינות הצפופות ביותר ב- OECD, מתמודדת עם לחץ הולך וגובר לענות על צורכי הדיור של אוכלוסייתה. על מנת להתמודד עם ביקושים אלו, נוקטת ישראל, וביתר שאת בעשור האחרון, במדיניות של בנייה לגובה במטרה למקסם את ניצול משאבי הקרקע במרחבים העירוניים. אחד האתגרים המרכזיים של בנייה גבוהה הוא עלות התחזוקה ארוכת הטווח הגבוהה האופיינית למבנים אלו. בשונה מעלויות תחזוקה שוטפות, המתבטאות בניקיון, בתיקונים ובתחזוקה קלה ומונעת של מבנים, עלויות תחזוקה ארוכות טווח מתמקדות בהיבטים מורכבים ומהותיים יותר של טיפול במבנים. אלה כוללים תיקון והחלפה של מערכות הנדסיות מורכבות ויקרות האופייניות לבניינים רבי-קומות. הספרות המדעית מראה כי היעדר מסגרת רגולטורית למימון תחזוקה ארוכת טווח של מבנים גבוהים ורבי-בעלויות מהווה איום משמעותי על שלמות ובטיחות המבנים, מובילה להזנחה ולירידה בערך הנכסים, ולהעמקת אי השוויון בין משקי הבית היכולים לשאת בעלויות התיקון לבין משקי בית שאין ביכולתם לעמוד בהוצאות אלו.
מטרת מחקר זה היא לכמת את “חוב” התחזוקה ארוך הטווח, הנוכחי והעתידי, של משקי הבית ביישובים יהודים בישראל, ולעורר שיח ציבורי בנושא ובדרכי ההתמודדות המיטביים עימו.
אמידת חוב התחזוקה מתבצעת באמצעות מודל סימולציה (“מודל עומק הבור”) המשלב נתונים אמפיריים מסקר משקי הבית ארוך הטווח של הלמ”ס, מנתוני הרשות הלאומית להתחדשות עירונית ומתחזיות דמוגרפיות של הלמ”ס.
המחקר מציג תחזיות לעלות התחזוקה ארוכת-הטווח המשקית לשנים 2050 ו-2075, תחת תרחישים שונים של גידול אוכלוסייה ודפוסי פיתוח עירוני.
ממצאי המודל מעריכים כי חוב התחזוקה הנוכחי של משקי הבית (2023) עומד על 57.6 מיליארד ש”ח, ונובע ברובו מבניינים ישנים בגובה 10-2 קומות. המודל חוזה כי בשנת 2050 יעמוד חוב התחזוקה ארוך הטווח על כ-137 מיליארד ש”ח ובשנת 2075 על כ-258 מיליארד שקל. חלק ניכר מהגידול בחוב התחזוקה ארוך-הטווח מושפע מהצפי לבנייה גבוהה מאוד (מגדלים מעל 21 קומות), המאופיינת על ידי עלויות תחזוקה גבוהות של מערכות הבניינים. ממצאים אלה מדגישים הנחיצות בהתערבויות מדיניות שיתמכו במודלי מימון בני קיימא לתחזוקה ארוכת-טווח של מבנים ובקידום דפוסי ציפוף אלטרנטיביים שאינם מושתתים בלעדית על בנייה גבוהה מאוד.
